Biaya-Biaya yang Ada Dalam Proses Jual Beli Rumah

by -438 Views

grand wisata   ~ Transaksi jual beli lokasitinggaltidak terlepas dari banyaknya biaya-biaya gunamengurusnya. Adapun, biaya-biaya ituada yang sahdibayarkan untuknegara atau pemerintah wilayahdan terdapatjuga ongkosuntuk pejabat yang mengembanjual beli tersebut, tetapidapat dinegosiasikan. Biaya yang sahdibayarkan tersebut laksanaPPh, BPHTB, PNBP, sedangkan ongkoslainnya, seperti ongkosuntuk PPAT. Lalu apa saja biaya-biaya yang me*sti dikeluarkan ketikajual beli rumah? Berikut penjelasannya:

1. Pengecekan Sertifikat

Pengecekan sertifikat dilaksanakansebelum transaksi jual beli lokasitinggaldilakukan, tujuannya ialahuntuk meyakinkanbahwa sertifikat tidak ada daftarsita, daftarblokir atau daftaryang lainnya. Pengecekan sertifikat ini dilaksanakandi kantor pertanahan setempat, dan ongkostergantung dari masing-masing kepandaiankantor tersebut, dan seringkalibiaya ini ditanggung oleh pembeli rumah, tetapitentu urusanini cocokdengan kesepakatan antara penjajadan pembeli rumah. Untuk ongkospengecekan sertifikat ini sendiri tergantung kepandaiankantor pertanahan setempat.

2. Biaya Akta Jual Beli (AJB)

Pembuatan akta jual beli atau yang biasa disingkat (AJB) punmemerlukan dana. Pembuat AJB ialahPPAT (Pejabat Pembuat akta tanah). Besarnya harga AJB (Akta jual beli) di PPAT tersebutberbeda-beda pada tiap-tiap daerah, Namun harga AJB itutidak boleh lebih dari 1% dari harga transaksi yang tercantumdalam Akta. Biaya AJB ini seringkaliditanggung oleh kedua belah pihak baik penjajamaupun pembeli rumah, urusanitutentu me*sti cocokdengan kesepakatan antara penjajadan pembeli rumah.

Kebanyakan PPAT menarik ongkos1% dari nilai transaksi, namunharga ini tidaklah kaku. Sehingga klien dapatmenawar harga itusepanjang diaminioleh PPAT. Biaya akta jual beli ini seringkalidibayarkan secara proporsional antara penjajadan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan ongkosakta jual beli ini dipikul oleh di antarapihak cocokkesepakatan semuapihak.

3. Biaya Balik Nama

Balik nama sertifikat dilaksanakandi kantor pertanahan setempat. Proses balik nama dikemukakanoleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan menunaikansejumlah ongkossesuai dengan ketentuanyang berlaku. Biasanya, ongkosbalik nama ini ditanggung oleh pembeli.

4. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengusulanPeralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu per seribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

5. PPh (Pajak Penghasilan)

Besarnya PPh ialah5% dari besarnya transaksi. PPh me*sti sudah ditunaikansebelum AJB (akta jual beli) ditandatangani. Adapun ongkosPPH dilaksanakandi bank penerima pembayaran transaksi jual beli lokasitinggaltersebut lalu lantasdi validasi di kantor pajak setempat. Pajak pendapatanini seringkalidibebankan untukpenjual, sekali lagi tersebuttergantung kesepakatan antara penjajadan pembeli rumah.

6. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

Biaya yang mesti dikeluarkan berikutnya ialahBea atas Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau yang biasa disingkat (BPHTB) dan Pajak penghasilan. Sedangkan besar ongkosyang me*sti dikeluarkan ialahsebesar 5% dari nilai jual objek pajak atau NJOP. Pihak mengeluarkan ongkosini tentunya cocokkesepakatan antara penjajadan pembeli rumah. Di sampingitu, BPHTB ini me*sti telahdilunasi sebelum akta jual beli (AJB). Sama dengan PPh, BPHTB punharus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.

BPHTB dikenakan tidak sajapada ketikaterjadinya jual-beli, melainkan punterhadap masing-masingperolehan hak atas tanah dan bangunan, laksanatukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya. Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB ialahorang individuatau badan yang mendapat hak atas tanah dan bangunan itu, yaknipembeli. Sementara itu, gunaproses lainnya laksanapewarisan yang me*sti membayarkan BPHTB ialahpenerima waris.

Jika berpengalamanwaris terdiri lebih dari satu orang, lumayan di cantumkan nama salah satu berpengalamanwaris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya. Dasar perhitungan BPHTB ialahnilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), lantasdikalikan 5%. Besarnya NJTKP bertolak belakanguntuk tiap daerah, sebagai misaluntuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP ialahRp80 juta.

Untuk proses pendapatandi sampingjual beli laksanatukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB ialahNJOP. Perhitungan besarnya BPHTB ialahnilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus gunaperolehan hak secara waris adapengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, cocokdengan ketentuanyang berlaku. Sebagai misalbesarnya NPOPTKP gunaDKI Jakarta ialahRp350 juta.

7. Biaya KPR

Berbeda halnya bilakamumembeli lokasitinggaldengan tekniktunai yang tidak bakalmenimbulkan ongkosseperti andaimembayar dengan teknikkredit atau KPR. Apabila pendanaan yang Anda kerjakandengan teknikKPR, bakaltimbul ongkostambahan seperti ongkosprovisi, administrasi, dan lainnya yang besar biayanya berkisar 4 hingga5% dari total pinjaman (plafond) yang disetujui. Untuk ongkosKPR sepenuhnya bakalmenjadi tanggung jawab dari pihak pembeli.

8. Biaya Jasa Notaris

Kehadiran notaris dalam suatu pekerjaanjual beli lokasitinggaldirasa mutlak adanya, sebabsetiap perjanjian yang dimaksudkan gunamenggadaikan, mengalihkanhak, atau menyerahkanhak baru atas tanah me*sti diperlihatkandengan akta yang diciptakandihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta ini juga dibutuhkanketika seseorang berkeinginanmeminjam duitdengan melibatkan hak atas tanah sebagai tanggungannya.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau yang lebih tidak jarangdisebut notaris ini ialahsatu-satunya pejabat yang berwenang dalam menilaikeabsahan sebuahproses jual beli tanah ataupun rumah. Jadi kesimpulannya, peranan notaris dalam transaksi jual beli tanah ialahhal yang diwajibkandan palingpenting, khususnyauntuk pihak pembeli. Berdasarkan keterangan daripasal 51 UUJN, notaris memiliki sejumlahtugas pokok, diantaranya:

  • Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan meregistrasidalam kitabkhusus (waarmerking);
  • Membuat duplikatdari pribumisurat diangkuttangan berupa duplikatyang memuat uraian sebagaimana ditulis dan dicerminkandalam surat yang bersangkutan;
  • Melakukan pengesahan kesesuaianfotokopi dengan surat aslinya (legalisasi);
  • Memberikan penyuluhan hukum berkaitandengan penciptaanakta;
  • Membuat akta yang bersangkutan*dengan pertanahan;
  • Membuat akta risalah lelang;
  • Membetulkan kekeliruantulis dan atau kekeliruanketik yang adapada minuta akta atau akta yang ditandatangani semuapenghadap akta pribumiyang melafalkantanggal dan nomor BA pembetulan, dan duplikattersebut diantarkanke semuapihak.

Biaya jasa notaris seringkalimencakup sejumlahklasifikasi biaya, seperti ongkoscek sertifikat, Biaya SK 59, Biaya validasi pajak, Biaya Akte Jual Beli (AJB), Biaya Balik Nama (BBN), ongkosSKHMT, serta ongkosAPHT yang diduganilai masing-masingnya sebesar inilahini:

  • Biaya periksasertifikat: Rp100.000
  • Biaya SK 59: Rp100.000
  • Biaya validasi pajak: Rp200.000
  • Biaya Akte Jual Beli (AJB): Rp2,4 juta
  • Biaya Balik Nama (BBN): Rp750.000
  • SKHMT (surat kuasa hak membebankan hak tanggungan): Rp250.000
  • APHT: Rp1,2 juta

Biaya-biaya tersebut andaiditotal nilainya menjangkauRp5 juta, namun sejumlahnotaris punada yang mematok harga di bawah atau di atas kisaran tersebut. Di sampingitu, ada punnotaris yang memilih membebankan ongkosjasanya dengan perhitungan sebesar 0,5-1% dari nilai transaksi. Biaya ini banyak sekaliditanggung oleh pihak pembeli, sebabpihak pembeli dirasa lebih berkepentingan.

Meski begitu, ongkostersebut juga dapatdibagi rata pembayarannya dengan pihak penjajasebesar 50-50.Di sampingitu, andaipersyaratan transaksi yang diperlukanbelum terlunasi, laksanapelunasan pajak rumah, air PAM, listrik dan iuran lainnya belum dibayarkan hinggaserah terima, maka semuaiuran itumasih menjadi tanggung jawab pihak penjual.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

No More Posts Available.

No more pages to load.